Alsei #2

Presentazione dell’azienda

Fondato nel 2000, il gruppo ALSEI è una società immobiliare globale che sviluppa programmi urbani ambiziosi, complessi e qualitativi che rispondono agli obiettivi di una città densa, intelligente e rispettosa dell’equilibrio umano e ambientale.

Presente nella regione dell’ Île-de-France e con diversi uffici regionali (Lione, Lilla, Nantes, La Réunion), il gruppo ALSEI riunisce diverse entità, ciascuna specializzata in un settore specifico. Queste entità autonome costituiscono un gruppo in grado di intervenire in tutte le fasi del progetto immobiliare ed urbanistico coprendo tutte le aree di business: dalla progettazione, alla gestione dei progetti, alla realizzazione, alla gestione post-consegna e alla gestione patrimoniale.

In qualità di operatore storico nel settore degli immobili commerciali, il gruppo è cresciuto nella sua storia fino a comprendere tutte le componenti necessarie per progettare, sviluppare, implementare e vendere i suoi programmi ai futuri proprietari di abitazioni, nonché agli investitori istituzionali pubblici e privati.

Con più di 80 dipendenti, il gruppo ALSEI è guidato e gestito dal suo fondatore Jean-Christophe Courné-Noléo. Le complementarietà e le competenze dei dipendenti del gruppo ALSEI consentono di soddisfare le aspettative dei territori, per gli abitanti che vi abitano e per le aziende che vi lavorano.

Dalla sua creazione, il gruppo ALSEI ha realizzato più di 45 programmi (400.000 m²) che hanno permesso la costituzione di oltre 200 aziende e più di 2000 unità abitative. Il gruppo conta attualmente 25 edifici in costruzione ed è previsto il lancio di circa 40 nei prossimi trimestri. Il portafoglio ordini ammonta ad oltre 250 milioni di euro.

Presentazione del progetto

Il gruppo ALSEI chiede 3 150 000 € a 39 mesi con un periodo di ammortamento di 3 mesi* per finanziare il lancio di nuovi progetti immobiliari residenziali e proseguire lo sviluppo in Francia.

Si ricorda che ALSEI ha già ottenuto un finanziamento di 150 000 € a 36 mesi nel febbraio 2017 dalla community Lendix per l’acquisto di terreni, la commercializzazione di progetti immobiliari e le spese di marketing.

*Questo progetto è un finanziamento a medio termine con un ammortamento del capitale differito e viene proposto sulla piattaforma Lendix con una modalità di rimborso differente da quella dei progetti standard. I primi 3 mesi i creditori riceveranno gli interessi e i 36 mesi successivi riceveranno gli interessi e gli ammortamenti del capitale.

Questo profilo di rimborso del capitale corrisponde alle esigenze di finanziamento dell’impresa richiedente e consente agli investitori di ottenere interessi più elevati.

Come tutti i progetti presentati agli investitori privati di Lendix, questo è oggetto di un co-finanziamento con gli investitori istituzionali e il Management di Lendix, sottoscrittori del Fondo Lendix.

Opinione dell’analista

Il nostro mutuatario (ALSEI SAS) è la società di gestione del gruppo, che si occupa della commercializzazione e gestione di progetti immobiliari. L’ analisi finanziaria è stata effettuata sulla base del bilancio consolidato, che riflette l’ andamento del Gruppo. Il metodo di contabilizzazione dei progetti del Gruppo è quello dell’ avanzamento dei programmi basato sul lavoro e la commercializzazione.

Con un fatturato di 30 012 000 € nel 2016 e un team esperto, la società ha una buona performance storica e un margine operativo a due cifre.

Nel 2016, il calo del fatturato e l’aumento della redditività sono legati rispettivamente al rinvio della cessione di alcuni progetti nel 2017 e al calo dei costi di subfornitura e marketing.

La stima è stata elaborata sulla base dell’attività svolta nel 2016 integrando l’avvio del 2017 e le acquisizioni recentemente completate.

L’impresa ha un’eccellente capacità di rimborso con un FCCR previsionale (Fixed Charge Cover Ratio / Coefficiente di copertura dei costi fissi*) a 2,07 e una solida struttura finanziaria con un rapporto stimato Debito Netto / Ebitda di 2,9 e Debito Netto / Fondi Propri del 92,0%.

Si segnala che le obbligazioni sono state considerate come quasi-equity in considerazione della loro scadenza successiva a quella del debito Lendix. Il debito del Gruppo include i vari finanziamenti per acquisizioni sottoscritti nel 2017 ed è stato parzialmente attualizzato con la valutazione del portafoglio fondiario storico del Gruppo.

A seguito dell’analisi del progetto e dell’impresa, il rating assegnato è di livello A, con una buona capacità di rimborso e un tasso di interesse annuale del 5,75%.

Punti di forza

• Buona capacità di rimborso del gruppo con un FCCR di 2,07 con liquidità garantita dal consueto pool di banche e scadenza del debito Lendix antecedente il debito obbligazionario
• Buona visibilità del business con un portafoglio ordini di oltre 200 milioni di euro
• Storico di attività molto buono con più di 17 anni di esperienza nel campo

Punti da tenere in considerazione

• L’ attività di sviluppo immobiliare può talvolta essere ritardata durante la costruzione a causa del numero di appaltatori che lavorano nei cantieri.
• Questo settore è fortemente influenzato dal livello dei tassi di interesse e dalla situazione economica generale, che condizionano il finanziamento delle persone fisiche per le operazioni immobiliari.

*Il multiplo FCCR a 2,07 significa che l’azienda ha un margine di sicurezza del 107% rispetto alla sua capacità di rimborsare le scadenze dei debiti.

L’opinione degli esperti è offerta a titolo indicativo da parte del team di credito degli esperti di Lendix, sulla base delle informazioni fornite dall’impresa titolare del progetto e delle informazioni del nostro database (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Questa opinione rappresenta solo un elemento di riflessione nella decisione di un investitore di contribuire al finanziamento di un progetto.

Gruppo ALSEI utilizza diverse fonti di finanziamento, tra cui obbligazioni convertibili e partecipazioni. I fondi gestiti dalla 123IM (ex 123 Venture) hanno in passato finanziato ALSEI e alcune operazioni di sviluppo immobiliare del gruppo. Olivier Goy (fondatore e presidente del consiglio di amministrazione di Lendix) ha creato e diretto fino al 2014 123IM, ma non è più operativo in questo fondo e non ha alcun impatto sulla sua gestione. Ricordiamo inoltre che la gestione di Lendix (compreso Olivier Goy) investe in modo sistematico e significativo in tutti i progetti presentati su Lendix al fine di allineare i propri interessi a quelli dei finanziatori.