Capelli 2

Présentation de l’entreprise

Créé en 1976 et coté sur Eurolist Paris depuis 2004, le Groupe Capelli s’est forgé une solide expérience de promoteur-aménageur. La vocation de l’entreprise est d’assurer la construction de logements d’habitation (collectifs ou individuels) et l’aménagement du foncier (parcelles de terrain à bâtir). 

L’activité du groupe se décline en quatre branches : 

– la promotion immobilière

– la réhabilitation de bâtiments

– le lotissement/la viabilisation de terrains à bâtir

Le groupe propose une gamme variée d’habitats en adéquation avec le développement urbain et la densité des communes. Capelli offre ainsi de multiples solutions (du foncier, des maisons classiques ou contemporaines, des Villa-Duplex, des appartements, des bureaux…). Toutes les opérations du groupe se caractérisent par le choix d’un emplacement stratégique (proximité de villes importantes, facilité d’accès aux commerces, services et transports, attractivité de la région) et le respect de l’environnement.

Depuis 2012, le groupe poursuit son expansion en Suisse et au Luxembourg.

La base de clients est constituée à 75% par des particuliers et 25% par des institutionnels (collectivités, communes etc.). Actuellement, Capelli gère 39 programmes différents pour un chiffre d’affaires de 91,4 millions d’euros. Chaque année, le groupe ouvre une dizaine de nouveaux programmes avec une moyenne de 40 lots par programme et un ticket moyen de 15 à 20 millions d’euros.

Présentation du projet

Après avoir sollicité la communauté de prêteurs Lendix en juin dernier pour accompagner son développement commercial en Île-de-France, le groupe Capelli emprunte aujourd’hui une deuxième tranche afin de poursuivre son développement en Province. 

A cet effet, le groupe souhaite emprunter 1 500 000 € sur 36 mois avec un différé d’amortissement de 6 mois pour effectuer des recrutements de personnel, réaliser des campagnes de publicité en France et ouvrir des bureaux à Bordeaux et à Lille.

Ce projet est un crédit de type moyen terme avec un différé d’amortissement en capital proposé sur la plateforme Lendix et présente à ce titre un mode de remboursement du capital différent des projets standards. Les 6 premiers mois, les prêteurs recevront des intérêts et les 30 mois suivants, les prêteurs recevront les intérêts et l’amortissement du capital.

Ce profil de remboursement du capital correspond aux besoins de financement de l’emprunteur tout en permettant aux prêteurs d’obtenir un montant d’intérêts supérieur.

L’avis de l’analyste

Notre analyse est basée sur les comptes consolidés du groupe sachant que notre emprunteur, la société mère Capelli SA réalise autour de 20% du chiffre d’affaires consolidé 2016, représente 40% de l’ebitda du groupe, détient une grande partie de la trésorerie et est l’émettrice de l’ensemble des emprunts obligataires. De plus, Capelli SA est davantage concentrée sur l’activité de lotissement en réalisant à elle seule plus de 80% du chiffre d’affaires de cette activité au sein du groupe et assure principalement des prestations de services à ses filiales (facturées au coût de revient). La méthode de comptabilisation des projets du groupe est celle de l’avancement des programmes en fonction des travaux et de l’encaissement.

Avec un chiffre d’affaires consolidé de 91 185 000 € en 2016 en croissance régulière et soutenue, le groupe a un excellent historique de performance en termes d’activité combiné à un bon niveau de rentabilité. Sur l’exercice consolidé clôturé au 31/03/2016, Capelli a connu une croissance de l’ordre de 39%, ce qui démontre la capacité du groupe à transformer son backlog (lots réservés et actés) en ventes dans les délais impartis. On observe une meilleure rentabilité sur le dernier exercice du fait d’une augmentation des ventes en bloc aux institutionnels avec moins de charge de prospection et frais de commercialisation afférents. Le backlog du groupe s’élève aujourd’hui à près de 226 millions d’euros.

Le groupe possède une bonne capacité de remboursement avec un multiple de FCCR prévisionnel (Fixed Charge Cover Ratio*) à 1,14 et une solide structure financière avec un ratio prévisionnel dettes nettes/ebitda de 2,9 et dettes nettes/fonds propres de 0,41 renforcée par une trésorerie conséquente. La liquidité du groupe est assurée par le support de son pool bancaire habituel. Il faut souligner que les dettes obligataires et non bancaires ont été considérées comme des quasi-fonds propres vu leur récurrence, leur nature (remboursable avec le produit de la vente des programmes immobiliers) et leurs maturités postérieures à celle de la dette ‘Lendix’.

Les analyses du projet et du groupe conduisent à une notation de crédit « B » avec une forte solidité financière et un taux à 5,5% l’an.

Points forts

– Très bon historique d’activité avec une expérience de plus de 40 ans

– Grande variété des projets soutenue par une offre de logements différenciatrice (Villa Duplex)

– Le groupe est coté sur Eurolist compartiment C depuis 2004

– Bonne capacité de remboursement avec un FCCR de 1.14 avec une liquidité assurée par le pool bancaire habituel et une maturité de la dette "Lendix" antérieure à la dette obligataire et non bancaire

Points de vigilance

– L’activité de promotion immobilière peut parfois accuser un certain retard au cours de la construction compte tenu du nombre de prestataires intervenant sur les chantiers

– Secteur fortement influencé par le niveau des taux d’intérêts et la conjoncture en général qui conditionnent le financement des particuliers pour les opérations immobilières

Avertissement : Comme la présentation du projet l’indique, la société Capelli recourt à différentes sources de financement parmi lesquelles des véhicules d’investissement tels que la SAS 123 Capelli, conseillée par le groupe 123Venture, qu’Olivier Goy (fondateur et président du directoire de Lendix) a créé et dirigé jusqu’en 2014. Olivier Goy n’est cependant plus opérationnel dans 123Venture et n’a aucun impact sur la gestion des fonds. Par ailleurs, nous rappelons que les dirigeants de Lendix (dont Olivier Goy) investissent de manière systématique et significative dans tous les projets présentés sur Lendix afin d’aligner leurs intérêts avec ceux des prêteurs.

*Le multiple de FCCR à 1,14 signifie que la société a une marge de sécurité de 14% par rapport à sa capacité à rembourser ses échéances de crédit et est donc à l’équilibre

L’avis d’expert est donné à titre indicatif par l’équipe de crédit expérimentée de Lendix sur la base des éléments fournis par le porteur de projet et des informations provenant de nos bases de données (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Cet avis ne constitue qu’un élément de réflexion dans la prise de décision d’un prêteur pour participer au financement d’un projet.