Foncière Patrimonia – Troisième prêt

Présentation de l’entreprise

Depuis sa création en 1996, la SCI Foncière Patrimonia constitue et gère un portefeuille immobilier de commerces et bureaux en France métropolitaine (qu’elle détient en totalité ou partie), sous le pilotage de son fondateur Jean-Hubert Moitry (Ecole Normale Supérieure, Avocat à la Cour d’Appel de Paris entre 1991 et 2005, spécialisé dans le domaine des investissements immobiliers et des baux commerciaux) et d’une équipe aguerrie.

Foncière Patrimonia est une foncière détenant près de 300 millions d’euros d’actifs, un patrimoine de 350 000 m2 sur des emplacements premium répartis sur plus de 100 sites différents, garantissant une bonne rentabilité et une forte capacité locative. Elle assure de surcroît la gestion propre de l’ensemble de son parc et mène une politique de gestion patrimoniale active et opportuniste.

Chaque bien est loué dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel permettant une récurrence du chiffre d’affaires (baux 3/6 ans pour le commercial, 6/9 ans pour les bureaux). Les locataires sont principalement des enseignes nationales à forte notoriété (Decathlon, Picard, Camaïeu, Leader Price, Casino, etc.).

Le groupe réalise un chiffre d’affaires consolidé de l’ordre de 25,5 millions d’euros en 2015, réparti en 400 baux et dans un contexte de taux de vacance maîtrisé et très limité (moins de 3%).

Présentation du projet

Le groupe a déjà sollicité la communauté de prêteurs Lendix en octobre 2015 et février 2016 pour financer ses projets d’acquisitions d’actifs premium dans le cadre du développement de son parc immobilier. 

La Foncière Patrimonia souhaite aujourd’hui emprunter 1 600 000 € sur 48 mois afin de réaliser des investissements divers dont l’opération promotion de Marseille Grand Littoral, réalisée par le biais de la SCI Shop in Box.

L’avis de l’analyste

L’emprunteur est la SCI Foncière Patrimonia qui détient les participations de chaque SCI portant elle-même un ou plusieurs actifs immobiliers. Elle a un excellent historique de performance en termes d’activité, combiné à un excellent niveau de rentabilité. Toutefois, l’analyse s’est faite sur la base des chiffres consolidés afin de présenter une vision plus complète de l’activité du groupe. En 2015, le groupe a changé de méthode de comptabilisation en retraitant en dette les crédits baux immobiliers.

Avec un chiffre d’affaires consolidé de 25 463 075 € en 2015 réalisé sur l’ensemble des baux commerciaux, le groupe a un excellent historique de performance en termes d’activité combiné à une rentabilité opérationnelle à deux chiffres avec une logique d’extension de parc et une gestion de patrimoine très active. Le résultat net de 2015 a été impacté par des honoraires non récurrents (avocat, intermédiaire, honoraires de commercialisation, etc.) liés à l’acquisition de nouveaux actifs.

Le prévisionnel a été élaboré sur la base des performances 2015 du groupe Foncière Patrimonia. Le groupe possède une bonne capacité prévisionnelle de remboursement avec un multiple de FCCR (Fixed-Charge Coverage Ratio*) de 1,06 et une solide structure financière avec un ratio prévisionnel dettes nettes / fonds propres de 1,33 et dettes nettes/ Ebitda de 0,8. Les fonds propres du groupe ont diminué en 2015 du fait de la vente de certains actifs. Il faut souligner que la dette totale a été retraitée de la valorisation des biens immobiliers avec une décote conservatrice. Le groupe pilote la rentabilité de chacune des SCI dans le cadre d’une gestion centralisée.

Les analyses du projet et de la société conduisent à une notation de crédit « B » avec une excellente solidité financière et un taux à 6% l’an.

Points forts

– Bonne rentabilité du groupe avec un chiffre d’affaires récurrent (baux 3/6 ans pour l’activité commerciale et 6/9 ans pour les bureaux) et un taux de vacance inférieur à 3%

– Portefeuille immobilier qualitatif constitué depuis 1996, présentant une bonne diversification géographique et locative (commerces, bureaux)

– Bonne capacité de remboursement du groupe avec un FCCR de 1.06, renforcée par des opérations d’arbitrage d’actifs non stratégiques générant des plus-values ainsi que par l’accompagnement d’un pool bancaire historique assurant la liquidité du groupe

Points de vigilance

– Risque de contentieux sur la remise en état de certains actifs par les locataires sortants pouvant causer des retards de paiement

– Taux de couverture (loyer/remboursement) inférieur à 1 pour certains actifs qui impacte le taux d’occupation globale de la foncière

*Le multiple de FCCR à 1,06 signifie que la société a une marge de sécurité de 6% par rapport à sa capacité à rembourser ses échéances de crédit.

L’avis d’expert est donné à titre indicatif sur la base des éléments fournis par le porteur du projet et des informations provenant de nos bases de données (Scores & Décisions, Fichier Bancaire des Entreprises). Cet avis ne constitue qu’un élément de réflexion dans la prise de décision d’un prêteur pour participer au financement d’un projet.